Versterking binnenstad 2022 – visieloze gemeente en middenstand (aangepast)

Opmerking: De originele versie van dit artikel staat hier. Dit is een ingekorte versie waar het grootste deel over parkeren en nieuwe gemeentehuis uitgehaald is en ondergebracht in een nieuw artikel [nieuw gemeentehuis jaagt klanten winkels weg].

Inleiding
Op deze site is al vaker geschreven over de binnenstad en het belang van de middenstand voor het centrum van Winschoten [Versterking Binnenstad – De leugen van 26 miljoen].

Wat steeds weer terugkeert, is de gebrekkige samenwerking tussen de verschillende partijen. Als de middenstanders onderling geen ruzie maken, doet men het wel met de gemeente. Uiteindelijk zijn er alleen maar verliezers. Gelukkig is er nu wel weer één middenstandsvereniging (City Club Winschoten) in plaats van twee. Jammer overigens van die nietszeggende naam.

Nieuwe detailhandelsvisie rapport
In juni dit jaar zou de gemeenteraad beslissen over een nieuwe detailhandelsvisie waarin staat omschreven hoe de gemeente de toekomst van het winkelcentrum ziet.
Voor het opstellen heeft de gemeente het gerenommeerde adviesbureau “Broekhuis, Rijs en de Gier” ingehuurd. Dat bedrijf heeft vaker voor de gemeente gewerkt en op deze site is ook meerdere keren uit een ander rapport geciteerd, omdat er verstandige dingen in staan. De detailhandelsvisie is opgesteld in overleg met opdrachtgever gemeente Oldambt. Dat is niet onlogisch, omdat die immers al bepaalde ideeën heeft hoe het verder moet met de winkels in Winschoten. Dat moet dan wel onderbouwd worden met cijfers en argumenten. Het rapport was in januari 2021 klaar [Staat hier].

Helaas had de gemeente de direct belanghebbenden, de middenstanders, niet om hun visie gevraagd. Het gevolg was een mediabombardement met stevige argumenten van boze middenstandsvoormannen. Een aantal politieke partijen en verantwoordelijke wethouder Erich Wünker (VVD) schrokken daar zo van, dat het voorstel werd teruggetrokken.
De wethouder beloofde in het najaar met een nieuwe versie te komen. Die is nu klaar en daar gaat de gemeenteraad op 13 december over beslissen. In deze versie (uitgave november) is flink geschrapt. Vrijwel alle “pijnpunten” zoals de middenstandsclub die zag, zijn er uitgehaald.
Iedereen blij dus. Nou nee, want dan was dit een overbodig verhaal en zou u nu klaar zijn met lezen.

Belangrijkste bezwaren middenstand tegen de oude versie
De grootste bezwaren van de middenstanders tegen de detailhandelsvisie van januari waren de volgende punten:

• De looproute vanaf het Oldambtplein naar de Langestraat en het zuidelijke deel van de Torenstraat wordt niet langer gezien als kernwinkelgebied, maar als aanlooproute. Daardoor is het geen exclusief winkelgebied meer, maar kan in die straten een mix ontstaan van winkels, horeca, kantoren en wonen op de begane grond.
  De middenstandsclub is bang dat daardoor gaten in de winkelstraat vallen waardoor de eenheid weg is.

Tja, door de forse leegstand zijn die gaten er al vele jaren en dat wordt alleen maar erger. Juist een mix van allerlei soorten bedrijvigheid en wonen kan er voor zorgen dat er geen dode etalages ontstaan.

• Het opzetten van een nieuwe winkelroute in de vorm van een Z waarbij ‘t Rond, de pleinen, de Langestraat en het ziekenhuisterrein op een logische manier op elkaar aansluiten.
  De middenstandsclub vindt dat maar niks en wil een route die door de gehele Langestraat + stukje Torenstraat loopt waarbij het publiek heen en terug loopt en dus 2x langs de winkels komt. Zoals het in een ver verleden was.

Klinkt mooi. Echter die route is er al 50 jaar, maar heeft blijkbaar zijn aantrekkingskracht verloren.

• Het invoeren van een “uitsterfregeling voor straten” die niet tot het kernwinkelgebied horen, bijvoorbeeld de Venne. Betekent dat als een winkel stopt en er ontstaat leegstand, dan vervalt na een bepaalde tijd de bestemming detailhandel.

Het lijkt er op dat de middenstandsclub vooral alles bij het oude wil laten in de hoop dat het weer wordt als vroeger. Helaas is vroeger voorbij. Winschoten is geen eiland, maar heeft net als andere middelgrote winkelcentra zoals Veendam en Hoogezand te maken met afnemende bezoekersaantallen.

Wat is de visie van de middenstandsclub dan wel?
Naast de drie bovengenoemde punten werd in een interview aangegeven wat er nog meer zou moeten gebeuren.

1. (rolstoelvriendelijke) openbare toiletten,
2. een bewaakte fietsenstalling
3. een stadsgarderobe
4. voldoende parkeerplaatsen op loopafstand
5. gezellige terrassen in de Langestraat
6. allerlei unieke winkelconcepten.

Dat is eerlijk gezegd geen visie, maar gaat meer over concrete zaken waarvan de meeste snel gerealiseerd kunnen worden. De openbare toiletten en bewaakte fietsenstalling waren er ooit, maar zijn door de gemeente geschrapt als bezuiniging en wegens gebrek aan belangstelling. Misschien terug met veel wegwijsborden, kostendekkende tarieven (dus geen 30 eurocent) en financieren met geld uit de BIZ-pot (vervanging reclamebelasting)?
Parkeerplaatsen op loopafstand zijn zondermeer zeer belangrijk, maar is op het moment geen punt van discussie. Wel dreigt er een probleem vanwege de bouw van het nieuwe gemeentehuis. Daar wordt verderop in dit artikel uitgebreid aandacht aan besteed. Net als een idee voor een terras.
Over winkelconcepten gaat de gemeente gelukkig niet. Dat is een zaak van ondernemers die daar brood in zien.

Ontwikkeling Sint Lucas ziekenhuisterrein en Langestraat
In de detailhandelsvisie wordt ook gekeken naar het leegstaande ziekenhuis aan de Stikkerlaan. De afgelopen jaren zijn er diverse plannen voor gemaakt. Het opvallendste was wel een outlet.
Nu is er sprake van winkels. In een eerder BOB-artikel is al eens voorgesteld om de Aldi/Jumbo te verplaatsen naar het Sint Lucas, zodat er een trekker kan ontstaan voor het noordelijke deel van de Langestraat (Moushörn). Maar dan moet er wel een doorsteek naar de Langestraat worden gecreëerd.
De gemeente ziet ook wel iets in winkels en heeft onlangs Langestraat 81 aangekocht (ooit Hallfords) met de bedoeling om het te slopen. Daardoor zou een doorgang kunnen ontstaan.
Goed beschouwd is echter het vestigen van winkels in het ziekenhuis een uiterst riskant plan. Onderstaande plattegrond laat zien waarom.

Bron: Broekhuis, Rijs en de Gier (aangepast door BOB)

Er is nu een niet-functionerende Z-route. Die loopt van de Aldi/Jumbo via de Langestraat naar ’t Rond. Er wandelen echter te weinig mensen van beide supermarkten naar het noordelijk deel van de Langestraat met als gevolg steeds meer leegstand.

Wanneer in het ziekenhuis winkels worden gevestigd, ontstaat een tweede Z-route. Die loopt van het ziekenhuis naar ’t Rond. Het risico is levensgroot aanwezig dat het winkelend publiek het korte stukje naar het noordelijke deel dan helemaal links laat liggen en kiest voor de afslag naar het langere deel richting Hema. In plaats van de boel te versterken, wordt het juist verzwakt. Daardoor sterft dat deel van de Langestraat nog sneller af.

Om van de doorsteek iets moois te maken zou het een brede gang moeten worden met etalages of zelfs winkels. In ieder geval geen dode wanden. Die ruimte is er met alleen de sloop van Hallfords niet. Nog meer slopen, bijvoorbeeld het voormalige Scheer & Foppen pand?

Al met al is er heel veel geld nodig om iets te ontwikkelen waarvan niet duidelijk is of het wat brengt. De vraag is hoe dat gefinancierd zou moeten worden. Alsjeblieft niet met belastinggeld. Als commerciële partijen er niets in zien, dat is dat het einde van het verhaal.
Ja, er is een pot met NPG-geld (Nationaal Programma Groningen) met 5 miljoen euro voor het verplaatsen en opheffen van winkels. Dat geld gebruiken (beter gezegd: verspillen) voor dit soort projecten is kolder.
Dat winkels verdwijnen is vooral jammer voor de eigenaar, maar niet bepaald een maatschappelijk probleem wat met belastinggeld zou moeten worden opgelost. Het winkelend publiek ligt er blijkbaar ook niet wakker van, anders zou het daar wil inkopen doen.

Dan zijn er nog andere ideeën over het verplaatsen van winkels en een supermarkt naar het ziekenhuisterrein, maar uiteindelijk drie supermarkten dicht bij elkaar is voor de spreiding over Winschoten erg ongelukkig en leidt alleen maar tot een verkeersinfarct op de Stikkerlaan. Niet doen dus.

Het uiteinde van de Langestraat is niet geholpen met deze plannen. Wat in de eerste versie van de detailhandelsvisie stond, namelijk een mix van winkels, kantoren, horeca en wonen (op de begane grond) lijkt mij de enige juiste oplossing. Dat kost relatief weinig belastinggeld, voorkomt dode etalages en zorgt voor een nette uitstraling.
Helaas is de wethouder gezwicht voor de druk van de middenstandsclub en een aantal politieke partijen met als gevolgd dat die passages uit de detailhandelsvisie zijn gehaald. Uiteindelijk is er op dat gebied een inhoudsloze visie overgebleven. Citaat uit de nieuwe detailhandelsvisie (pag. 55):

“De ontwikkeling van het gemeentehuis en de nieuwe Hema (Poort van Winschoten) biedt een impuls voor het gebied Langestraat/Schönfeldplein/Torenstraat. We menen dat deze kansen dusdanig substantieel zijn, dat de projecten met voorrang opgepakt moeten worden. Tegelijkertijd betekent dit dat het nu niet gepast zou zijn om in te grijpen in de functie van de uiteinden van het kernwinkelgebied, maar juist erop in te zetten de kansen te verzilveren en het kernwinkelgebied in de huidige omvang nu in stand te laten.”

Met name de laatste zin laat zien, dat er uiteindelijk weer niets gebeurt. Daarnaast het constante geneuzel over wat voor een geweldige aanwinst het nieuwe gemeentehuis wel niet zal zijn. Dat heeft geen enkele invloed op de uiteinden van de Langestraat en Torenstraat.
Waar het nieuwe gemeentehuis wel invloed op heeft, is parkeren.

Parkeren – ambtenaren als langparkeerders
Een belangrijk punt in de detailhandelsvisie wordt niet als zodanig genoemd, maar komt wel regelmatig aan de orde, namelijk parkeren. Een flink deel van het winkelend publiek komt met de auto. Goed bereikbare parkeerterreinen dicht bij de winkels zijn zeer belangrijk. Dat lijkt een open deur, maar wat er gaat gebeuren achter en naast de Hema is daarmee volledig in tegenspraak. De oorzaak is de nieuwbouw van het gemeentehuis en het verdwijnen van het parkeerterrein achter het huidige gemeentehuis.

Nu is achter het gemeentehuis en de Hema samen ruimte voor maximaal 256 auto’s. Als het nieuwe gemeentehuis klaar is slechts 140.

Een deel van die 140 parkeerplekken zal ook nog eens ingenomen worden door de extra ambtenaren die in het nieuwe gemeentehuis komen te werken vanwege de samenvoeging van 3 locaties. Voor het winkelend publiek blijft er zo niet veel parkeerruimte over.

Een uitgebreid artikel over de te verwachten parkeerproblemen staat hier [nieuw gemeentehuis jaagt klanten winkels weg].

Suggesties 1 – Geen winkels maar wat dan wel?
BOB-artikelen zijn vaak kritisch, maar bijna altijd worden ook suggesties aangedragen.
Wat betreft het ziekenhuis lijken winkels niet de juiste weg. Ook al zou alleen op de begane grond een aantal winkels worden gevestigd, dan is het de vraag wat te doen met de andere verdiepingen. En dan gaan het om heel veel vierkante meters.
Het is niet bepaald een nieuw idee, maar ombouwen tot woningruimte ligt het meest voor de hand. Daarbij zijn er meerdere opties. Het ziekenhuis is een oerdegelijk gebouw. Slopen kost een vermogen. Bouw het om tot wat luxere appartementen.
Alternatief is toch slopen en er woningen of appartementen neerzetten (zoals in Delfzijl).

Suggesties 2 – Extra horeca in de Langestraat
Het noordelijk deel van de Langestraat (Moushörn) kent bijna geen daghoreca. Twee stuks als ik goed geteld heb. Dat aantal is in bijvoorbeeld Leer (Duitsland) vele malen hoger. De bijhorende terrassen houden mensen vast en zorgen voor een stukje levendigheid.
De Langestraat is relatief smal waardoor een redelijk terras niet mogelijk is. Er is echter wel degelijk een mogelijkheid om zelfs een horecapleintje te creëren.

De vrijwel volledig afgebrande panden van voorheen Jan Emo Smid en Dixons zijn daar zeer geschikt voor. Deze worden opgeruimd en bestraat waardoor een pleintje ontstaat met veel groen en een grote boom in het midden. (Geschikte naam misschien het “JES-” of “Smid-pleintje”?)
Het heeft een breedte van ca 25m. Is behoorlijk diep met achter de overgebleven bebouwing zelfs een stuk tuin wat uitkomt op het ziekenhuisterrein. De beide beschadigde historische panden links (Floret Fashion) en rechts (Scooter) lijken nog in redelijke staat. In die panden zou daghoreca kunnen worden gevestigd. In de zijmuren kunnen schuifpuien worden geplaatst voor een directe verbinding met het pleintje. Qua zonneschijn is het ideaal want om 12 uur ’s middags ligt het pleintje maximaal in de zon.

Suggestie 3 – Alternatieve plek gemeentehuis
De Aldi/Jumbo staan niet alleen verkeerd-om, maar ook op een verkeerde plek.
Stel je bouwt op de Liefkenshoek, tussen het voormalige gebouw van de Winschoter Courant en ’t Rond, een complex met onderin de Aldi/Jumbo en op de 1e verdieping woningen. Het vervelende is echter, dat 2 belangrijke panden in handen zijn van vastgoedbedrijven. Het pand waar nu de Budgetfood in zit (ooit begon de Aldi daar in Winschoten) is in handen van een Nederlandse speculant, terwijl het verwaarloosde hoekpand naast het Rond eigendom is van een Nederlandse/Turkse firma die er heel veel geld voor heeft neergeteld. Daarnaast staat nog een goedkoop pandje dat van de gemeente is. Uiteraard zou die malle “sloot”, (stuk “stadsgracht”) gedempt worden. Voor die hoek van Winschoten zou het een geweldige oppepper zijn. Eigenlijk worden daarmee de fouten hersteld, die zijn gemaakt met het weghalen van de C1000.

De huidige panden van de Aldi/Jumbo zijn vrij nieuw (2013). Daar kan na een verbouwing het gemeentehuis in gevestigd worden met eventueel een stukje nieuwbouw richting de Blaauwlokatie. De Raadszaal kan blijven zitten aan de Havenkade.
Hiermee is ook gelijk het parkeerprobleem met de nieuwbouw van het gemeentehuis naast de Hema opgelost.

Samenwerken?
In de detailhandelsvisie wordt aangegeven wat en waar het mis is en mogelijkheden genoemd om de leegstand aan te pakken. De gemeente wil aan de ene kant visie tonen, maar werkt dat vervolgens tegen met haar eigen plannen, zoals het nieuw gemeentehuis.
Een deel van de oplossing is het vestigen van het nieuwe gemeentehuis in bijvoorbeeld ’t Rond. De leegstand daar wordt zo grotendeels opgelost en het is veel goedkoper dan nieuwbouw. Ook ontstaan er geen parkeerproblemen.

Wat betreft de nieuwe detailhandelsvisie is het een goede zaak, dat de argumenten van de middenstand worden meegenomen. Dat echter een groot deel van de gemeentelijke ideeën over hoe de leegstand aan te pakken onder druk van de middenstandsclub en politiek geschrapt is, is een slechte zaak. [Belangrijkste geschrapte delen staan hier.] Dat is vooral pappen en nathouden, maar getuigt niet bepaald van visie.

De middenstandsclub droomt van het verleden en houdt vernieuwing tegen. Ondernemen is echter niet alleen nu op de winkel passen, maar ook vooruitkijken. Een belangrijk toekomstig punt, namelijk het verlies van parkeerplaatsen op een cruciale plek (achter de Hema), hebben de middenstandsvoormannen blijkbaar over het hoofd gezien.

In de detailhandelsvisie wordt gesproken over samenwerking tussen de verschillende partijen. Citaat (pag. 57):

“Een goed functionerend centrum van Winschoten is in het belang van inwoners, de gemeente, ondernemers en de vastgoedeigenaren. Dit vereist een professionele aanpak vanuit alle partijen, bij voorkeur in een gezamenlijke overleg- en uitvoeringsstructuur en voldoende capaciteit om de verschillende investeringen, projecten en activiteiten gezamenlijk uit te voeren.”

Dat klinkt mooi, maar zoals dit artikel laat zien, zijn alle partijen vooral met zichzelf bezig.

Uiteindelijk is de nieuwe detailhandelsvisie  dan ook een visieloos document, omdat er geen problemen mee worden opgelost, maar vooruitgeschoven.