Tag Archief van: Renselkade

Inleiding
De afgelopen jaren heeft de gemeente Oldambt 3 grote beeldbepalende gebouwen in Winschoten verkocht. Het gaat om de oude LTS, de voormalige Phaff-fabriek aan de Brugstraat en de naastgelegen Schippersbeurs. In alle gevallen werden de gebouwen voor de symbolische prijs van 1 euro verkocht.
De Schippersbeurs+naastgelegen percelen en Phaff-fabriek waren sinds 1996 respectievelijk 1997 eigendom van de gemeente. Vervolgens liet de gemeente de panden 20 jaar verpauperen, omdat er niemand in geïnteresseerd zou zijn.
De plannen die de nieuwe eigenaren met de panden hebben, schieten door allerlei oorzaken ook niet echt op. Wat verderop duidelijk zal worden, is dat de gemeente de gebouwen ronduit heeft weggegeven zonder recht van 1e (terug)koop verplichting in het koopcontract op te nemen.

---

1 – Verkoop + verbouw oude LTS

In 2012 ging de gemeenteraad akkoord met de verkoop van de voormalige LTS zogenaamd aan Oosterlengte.
Er waren destijds meerdere partijen geïnteresseerd in de aankoop van het gebouw. Een deel wilde iets doen op het gebied van cultuur. Daarnaast waren er diverse beleggers die het pand geschikt wilden maken voor de verkoop/verhuur als appartementen.
Uiteindelijk bleven er 2 partijen over die een goed plan hadden, althans volgens de gemeente. Dat waren Oosterlengte (zorg) en de ontwikkelaar/belegger Rodenhuis (wonen).
Oosterlengte wilde van het gebouw een gezondheidscentrum maken met eerstelijns (para) medische- en thuiszorgvoorzieningen plus woon- en dagbestedingsfuncties voor mensen met een beperking. Zij wilde echter geen cent voor het gebouw betalen.
Rodenhuis daarentegen was bereid om € 278.500 voor het gebouw neer te tellen en om te bouwen tot 80 appartementen voor huur en verkoop. De huurappartementen zouden deels gemeubileerd worden aangeboden. De huurprijzen zouden variëren van € 350 tot € 500 en ruimschoots beneden de huursubsidiegrens blijven.

De gemeenteraad koos echter voor het Oosterlengte-voorstel. De door wethouder Hans Polman (PvdA) aangedragen motivatie was als volgt.

Voorstel aan raad (19-12-2012)
Hoewel Rodenhuis en Oosterlengte een even hoge score hebben, stellen we voor om te kiezen voor Oosterlengte. Hoewel er door Rodenhuis een fors aankoopbedrag wordt geboden, bestaat toch de vrees dat er bij dit plan nog meer leegstand zal ontstaan in de appartementensector. Omdat er gebouwd wordt voor een periode van 40 jaar, en er mogelijk ook lange tijd sprake blijft van leegstand, moeten we ons nu niet laten (mis)leiden door een éénmalig aankoopbedrag.
Alles overwegende wordt het voorstel gedaan om het plan van Oosterlengte, waarbij het LTS-gebouw wordt gespaard, als meest gewenste plan te laten uitvoeren en daarom aan hun over te dragen.

Dat is nou niet bepaald een sterk argument. De vraag naar betaalbare appartementen en huurwoningen in Winschoten is al jaren groot. Het bijzondere aan dit verhaal is echter dat Oosterlengte het pand helemaal niet koopt, maar huurder is van een deel van het gebouw. Het gebouw zou worden gekocht door de Groninger firma Vastgoud. Dat is een vastgoed belegger/investeerder die vaker met Oosterlengte samenwerkt als het gaat om het  bouwen van  nieuwe zorgcomplexen. Door de gemeente en in de media werd de indruk gewekt alsof Vastgoud de koper zou zijn.  De eigenlijke koper was echter Multi Functioneel Zorg Centrum Winschoten BV. Dat is een bedrijf wat staat ingeschreven op het privé-adres van Vastgoud directeur Harm de Vries en waar hij zelf 100% eigenaar van is. De enige band met Vastgoud is dat De Vries directeur van Vastgoud en MFZW is. (Vastgoud is wel de eigenaar van o.a. het Sint Lucas ziekenhuis waar het een outlet in wilde vestigen. Dat plan is door de gemeente afgeschoten. Ik heb daar ook al eens over geschreven.)

In 2016 kwam Vastgoud in financiële problemen door het afhaken van een investeerder waardoor de verbouw van de LTS stil viel. Om de Vastgoud-kas te spekken, werd voor ruim 5 miljoen euro het Dokhuis in Oude Pekela aan het Belgische bedrijf Aedifica verkocht. Een paar maanden later kochten de Belgen ook de oude LTS waarna de verbouw weer verder kon. Voor het gebouw werd 2,4 miljoen euro betaald en er werd ca 10 miljoen euro als afbouwkapitaal beschikbaar gesteld.

In de gemeentelijke notitie [link] wordt over Oosterlengte en Vastgoud gesproken alsof het één bedrijf is. Dat absoluut niet het geval. Toen het in 2016 slecht ging met Vastgoud heeft het immers domweg de LTS verkocht. Als huurder maakt dat voor Oosterlengte niet uit. Uiteindelijk heeft de gemeente voor 1 euro een groot stuk vastgoed weggegeven aan een buitenlands bedrijf wat ook na sloop als bouwkavels had kunnen worden verkocht of omgebouwd tot appartementencomplex. Denk maar aan het oude GAK-gebouw (Scheldestraat) en de voormalige mavo aan de Hortensiastraat. (Toevallig beide van dezelfde eigenaar.)
Wat in het koopcontract ontbrak, was een terugkoopregeling waarbij de gemeente als eerste de grond/gebouw terug zou kunnen kopen.

Lening Oosterlengte gemeente
Bij de keuze voor Oosterlengte als zogenaamde koper van de LTS lijken ook niet-zakelijke argumenten een rol te hebben gespeeld.
Van 1997 t/m 2016 had Oosterlengte bij de gemeente een lening lopen van ruim 12 miljoen euro. Afgesloten destijds met de gemeente Winschoten. Looptijd 20 jaar.
De gemeente doet zoiets vaker, meestal in de vorm van garantstellingen. Dat wil nog wel eens misgaan, zoals bij voormalige bioscoop Hollywood op het Marktplein (renteloze lening, schadepost 136.000 euro), de Tramwerkplaats (schade 150.000 euro) en Wereldwinkel (55.000 euro foetsie). Een eveneens zeer domme zet was de verkoop van het terrein van de voormalige OZMI melkfabriek aan CREDO. Voor de geïnteresseerde meer info hier.

---

2 – Phaff-fabriek

Een ander gebouw wat voor 1 euro verkocht werd, was de oude Phaff-fabriek (aan de Brugstraat naast de Harbour Jazz Club). Het gebouw was sinds 1997 eigendom van de gemeente. Op 31 maart 2016 is het verkocht aan Vastgoud. Het was de bedoeling dat het monument zou worden verbouwd tot zorghotel. Houdt in dat er circa 17 jongeren met een lichamelijke of meervoudige handicap komen te wonen. Het gaat daarbij om begeleid wonen met zorg. Behalve kamers voor de bewoners zelf komen er op de begane grond ook 7 gewone hotelkamers. Het runnen van deze hotelkamers fungeert als dagbesteding voor de bewoners.

Alle vergunningen zijn in april 2016 door de gemeente verstrekt, zodat in principe de verbouw kan beginnen. Alhoewel volgens het gemeentelijke bestemmingsplan van 2017 een zorghotel op die plek niet mogelijk zou zijn, is het via een uitzonderingsclausule toch gelukt.
Op moment dat dit artikel geschreven werd, was de verbouw nog steeds niet begonnen, omdat de oorspronkelijke exploitant is afgehaakt en Vastgoud nog geen vervanger heeft gevonden.

In tegenstelling tot de verkoop van de oude LTS aan Vastgoud, bevat de koopakte nu wel een terugkoopverplichting [hier details].
Als Vastgoud er niet in slaagt om restauratiesubsidie te krijgen voor 1 januari 2017 of de restauratie op 1 januari 2018 niet is afgerond, kan de gemeente het gebouw voor hetzelfde bedrag van 1 euro terugkopen. Maar dat is ter beoordeling van Vastgoud.
Net als bij de oude LTS heeft de gemeente geen recht van 1e koop in het contract opgenomen. Als Vastgoud aan iemand anders wil verkopen, staat de gemeente met lege handen.

De symbolische verkoopprijs van 1 euro is natuurlijk een lachertje. Alleen al de grond is een veelvoud waard als je daar bijvoorbeeld woningen bouwt. (Mits dan de monumentenstatus wordt opgeheven en het gebouw gesloopt.) Natuurlijk is het niet gemakkelijk om voor een monument een geschikte toepassing te vinden en kost het een hoop geld om de boel te verbouwen, maar dat is een kwestie van creativiteit. Het ontbreken daarvan is in ieder geval geen excuus om het al ruim 22 jaar te laten verpauperen.

Vlak voordat dit artikel gepubliceerd werd, liep ik tegen opvallend nieuwtje aan. Vastgoud is bijna rond met de verkoop van het pand aan een nieuwe eigenaar. Ook nu wordt de bestemming zorg, maar niet meer voor jongeren. Aangezien nog niet alles 100% rond is, heb ik met de nieuwe eigenaren afgesproken geen verdere details naar buiten te brengen.

---

3 – Schippersbeurs

Op de hoek Renselkade/Brugstraat staat de in 1923 gebouwde Schippersbeurs. Sinds december 1996 is de gemeente eigenaar van het gebouw (en de aangrenzende percelen). Net als bij de naastgelegen Phaff-fabriek liet zij ook dit gebouw verpauperen. Bij Phaff inmiddels 22 jaar, hier “slechts” 19 jaar. Beide gebouwen staan op de monumentenlijst en dat is maar goed ook, anders waren ze waarschijnlijk al lang afgebroken.

Op 7 oktober 2014 liet een enthousiaste gemeente Oldambt in de krant (DvhN) weten dat het monument door bouwbedrijf Slomp uit Hoogeveen was gekocht. Volgens een zo mogelijk nog enthousiastere directeur Jaap Slomp wordt niet alleen de Schippersbeurs gerestaureerd, maar zullen er ook woningen, horeca en kantoren worden gebouwd.

Waar beide partijen zich echter niet over uitlieten, was dat de verkoop veel meer inhield dan alleen de Schippersbeurs. Ook een aantal percelen grond zat bij de koop inbegrepen.

1. tuin achter Renselkade 3
2. een perceel grond, Renselkade 3-A
3. een perceel grond, Renselkade 4-A

En dat allemaal voor 1 euro. Slomp kwam op deze manier wel heel goedkoop aan een grote bouwkavel. Zie tekening hieronder.

Beide rood omkaderde stukken, inclusief de Schippersbeurs kocht Slomp voor 1 euro. Het blauwe deel kocht hij al 5 jaar eerder.

Weer was de gemeente zo onnozel om mooie kavels weg te geven. Vermoedelijk is er na afsluiten van het koopcontract in huize Slomp flink wat champagne gedronken.

Slomp heeft het spel heel slim gespeeld. In combinatie met diverse voorwaarden in het koopcontract en het verwerven van vrijwel de hele kop van het gebied heeft het bedrijf een ijzersterke positie richting gemeente. Die heeft het bedrijf voor 1 euro vrijwel het hele gebied kado gedaan. Verantwoordelijke wethouder was Laura Broekhuizen.

Apart bestemmingsplan Renselkade
In 2017 heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan voor het centrum van Winschoten aangenomen.  Daar was nogal wat commentaar op, met name vanuit de middenstand en eigenaren van winkelpanden. Wanneer bijvoorbeeld een winkel zou stoppen, verdween de bestemming detailhandel van het pand. Er mocht dus geen nieuwe winkel in worden gestart. Ook nieuwbouw van woningen was vrijwel niet meer toegestaan.
Eén van de voorwaarden (8A) in het koopcontract met Slomp was aanpassing van het bestemmingsplan, waardoor de nieuwbouw van appartementen, kantoren en horeca daar wel werd toegestaan. Dat is geregeld via een apart bestemmingsplan voor de Renselkade en Brugstraat. Ook is het nu toegestaan dat in dat deel van de haven woonboten permanent mogen liggen.

Op 29 januari 2018 is dat bestemmingsplan door de gemeenteraad aangenomen. Het is een uiterst merkwaardige lijst geworden van zaken die zijn toegestaan. Een deel daarvan conflicteert zelfs met elkaar, zoals een mogelijke “biergarten” achter de Schippersbeurs. Voor de bewoners van de nog er naast te bouwen appartementen is dat niet echt prettig vanwege geluidsoverlast. Waarom niet de horecabestemming van de Schippersbeurs schrappen ten gunste van wonen? Voor de Schippersbeurs (ter hoogte van het Van Gogh-bruggetje) zou een drijvend terras worden aangelegd, maar die zou toch prima voor de Harbour Jazz Club kunnen liggen.
Het bestemmingsplan is echter nog niet van kracht, omdat bij de Raad van State 2 bezwaarschriften lopen (van een particulier en een bedrijf).

Wie is de baas?
De gemeente kan wel denken dat zij met het bestemmingsplan in de hand de baas is, maar dat is niet zo. Als het niet gaat zo als Slomp het graag ziet, blijft het hele project stilliggen. Financieel gezien valt hij zich daar geen buil aan. De renovatie van de schippersbeurs is geschat op 7 ton. Daarvan is 3 ton al uitgekeerd in de vorm van subsidie. Daar is de buitenkant en stukje binnenkant mee hersteld. Aangezien het bedrijf niet alleen projectontwikkelaar is, maar ook aannemer kan er tegen kostprijs worden gerenoveerd.

Dat Slomp een lange adem heeft, blijkt wel uit de aankoop van Renselkade nr 3 (blauw omkaderd hierboven). Dat gebeurde al in januari 2009. Het bedrijf betaalde maar liefst 275.000 euro voor het pandje. Blijkbaar zag Slomp toen al de potentie van het gebied. Vervolgens gebeurde er 5 jaar niets tot in 2014 dus de Schippersbeurs + aangrenzende kavels werden gekocht voor 1 euro.

De enige kavel/woning die Slomp niet heeft, is Renselkade nr 4 van de familie Kliphuis. Daar wordt in het plan dan ook omheen gebouwd. De woning is zelfs uit het bestemmingsplan gehaald. Het klinkt misschien wat cynisch, maar gezien de leeftijd van de familie Kliphuis heeft Slomp de tijd aan zijn kant. (Ik heb de naam hier vermeld, omdat met 1 Google zoekinstructie die info er zo uitrolt.)

Terugkoopverplichting
Er is weliswaar in het koopcontract een soort van terugkoopverplichting richting gemeente opgenomen, maar de ontbindende voorwaarden die er in staan, zijn uiteindelijk allemaal in het voordeel van Slomp.
Het klinkt als een stok achter de deur, dat 1 jaar na afgifte van de omgevingsvergunning de restauratie van de Schippersbeurs klaar zou moeten zijn.  En dat binnen 5 jaar na afgifte van de bouwvergunning ook alle appartementen en woningen moeten zijn gebouwd. [Betreffende pagina’s staan hier].
Maar mocht Slomp dat niet lukken en de gemeente zou de stekker uit het project willen trekken, dan hoeft zij Slomp alleen maar een schadeloosstelling te betalen voor de restauratie van de Schippersbeurs. Daar kan hij  zich nooit een buil aan vallen. Als aannemer bouwt hij immers tegen inkoopprijs. De schadevergoeding is daarentegen gebaseerd op de commerciële verkoopprijs. En als er al appartementen, woningen en kantoren zijn gebouwd, blijven die eigendom van Slomp.

---

Historische haven

Tot slot nog een opmerking over het gebruik van het gebied als historische haven.
Met alle respect voor de initiatiefnemers, maar wat is nou de toegevoegde waarde van die zogenaamde historische schepen? Het zijn vooral woonboten. Bij historische schepen denk ik eerder aan 2-3 of 4-masters (à la Onedin line).
In 2009/2010 heeft de gemeente  18.000 euro uitgegeven voor wc/douches bij de toemalige Tramwerkplaats (nu Harbour Jazz Club) en 60.000 euro voor de bouw van een aanlegsteiger. [Details in jaarrekening 2009 gemeente Winschoten] De steiger was alleen bedoeld voor een rondvaartboot en daarom afgesloten met een hek voor andere gebruikers. Ook vissers waren niet welkom. Dankzij de Winschoter hengelsportcentrale was de steiger uiteindelijk ook voor anderen te gebruiken. [details hier]. Maar in 2013 snapte de gemeente het nog steeds niet en mocht het jacht de Orion bij de gratie Gods 1 dag aangemeerd blijven.
Nu liggen aan die dure steiger slechts enkele grote schepen. De dekhoogte van de schepen is ongeveer gelijk aan de kade. Dat is gemakkelijk om aan wal te stappen. De steiger ligt tussen schip en wal in en is een stuk lager. Dat is een rare constructie.

Gebruik de steiger om plezierjachten af te meren. Daar waren ooit de wc/douches voor bedoeld. Dan ontstaat in de haven een mix van diverse soorten schepen. De woonboten zorgen niet voor reuring. Ze liggen alleen maar stil. Plezierjachten zorgen juist voor bedrijvigheid, omdat er regelmatig mee gevaren wordt. (En zien er ook een stuk leuker uit.) Vanaf het terras van de Harbour Jazz Club of mogelijk de Schippersbeurs is dat een genot voor het oog. Ja, verderop is ook nog de Winschoter jachthaven, maar daar is geen horeca. Met de woonboten blijft het nog steeds een dooie boel. Al met al diverse verkeerde keuzes en forse geldverspilling.

---

Tot slot
Het is een goede zaak dat na vele jaren stilstand/verpaupering de hiervoor beschreven projecten zijn opgestart. De keerzijde is echter dat de gemeente veel geld van de belastingbetaler heeft weggegooid en is misgelopen. Niet alleen door veel te vroeg afschrijven, maar ook door weggeven van kavels en gebouwen.

Wat dat aangaat hebben de 3 projecten meerdere overeenkomsten.

• verkocht voor 1 euro
• Geen 1e recht van terugkoop door gemeente als het fout gaat
• gemeente legt veel geld toe op de uiteindelijke verkoop
• gemeente loopt veel mogelijke inkomsten mis uit kavelverkoop

De opbrengsten van het gebied Phaff/Schippersbeurs + naastgelegen kavels werd in 2008 nog op 1,3 miljoen euro geschat. Een jaar later was dat al teruggebracht naar 0,7 miljoen. [bron: jaarrekening  2010, pagina 51]. Nog een jaar later werd de waarde zelfs op 0 euro gezet. Wanneer de verantwoordelijke gemeentelijke afdeling in 2 jaar tijd een geschatte waarde van 1,3 miljoen naar nul euro terugbrengt, is er toch iets ernstig mis met de deskundigheid van de betreffende ambtenaren. En uiteraard de politiek verantwoordelijke wethouders.
Voor “gebouwen” waren dat tussen 2008-2010 Harry Jansema (VVD) en Bé Zwiers (PvdA). De wethouders financiën waren Ferdinand Verheggen , Hans Klopstra  en Klaas van Leeuwen. Alle 3 namens de PvdA. (Veel namen vanwege de herindeling.)

Wat betreft de Schippersbeurs en naastgelegen stukken grond begrijp ik niet waarom die kavels niet los in de verkoop werden gedaan. Dan hadden particulieren ook een kans gehad. De pogingen om de stukken bouwgrond aan de man te brengen, waren uitsluitend gericht op bedrijven, zoals een mislukte openbare inschrijving voor projectontwikkelaars in 2009. Zeker, dat was niet de meest gunstige tijd, maar dan wacht je maar een paar jaar. Gezien het door de overheid gecreëerde tekort aan bouwkavels in o.a. Winschoten waren deze kavels nu zo verkocht geweest. (Kom ik in een ander artikel op terug waarom dat zo is.) Nu is het hele gebied afhankelijk van 1 projectontwikkelaar.

Dat het ruim 20 jaar heeft geduurd voor er daadwerkelijk iets gebeurde met Phaff en de Schippersbeurs is diep treurig. De staat van beide gebouwen is daardoor onnodig verslechterd. Het laat ook het volledige gebrek aan creativiteit zien van de verantwoordelijke gemeentelijke afdeling. Ja, er zijn allerlei gesprekken geweest, maar blijkbaar met de verkeerde partijen (architecten/projectontwikkelaars). Als je zelf niets kunt bedenken, schakel dan externe creatieve adviseurs in. Nu lijkt het vooral op het moedwillig saboteren van de monumentenstatus. Na nog een paar jaar leegstand waren de gebouwen waarschijnlijk spontaan in elkaar gestort. In 2008 zag Phaff er al zo uit. [foto 1, foto 2, foto 3]

De gemeente heeft er een handje van om panden te laten verpauperen. In de jaren 90 speelde een vergelijkbaar verhaal rond de panden Kok in de Blijhamsterstraat en Torenstraat. De gemeente wilde na tientallen jaren leegstand de panden slopen. Verantwoordelijke wethouder was destijds Altjo Bruins (PvdA). Dankzij een actiegroep is dat gelukkig niet gebeurd. Er is zelfs een boekje over geschreven. (“Als karyatiden konden vertellen“, auteurs Jenny Luppens en Albert Wildeman)

Hieronder een lijst met namen van de wethouders die de afgelopen 25 jaar verantwoordelijk waren voor Ruimtelijke Zaken zaken (afdeling bouwen en slopen). Het was me nooit zo opgevallen, maar 1 partij is wel erg dominant aanwezig.

• 1994 – 1996   Altjo Bruins (PvdA)
• 1996 – 2000   Emme Groot (PvdA)
• 2000 – 2006   Janine Roelfsema (PvdA)
• 2006 – 2008   Harry Jansema (VVD)
• 2008 – 2010   Hans Klopstra (PvdA)
• 2010 – 2012   Bé Zwiers (PvdA)
• 2012 – 2013   Hans Polman (PvdA)
• 2014 – 2020   Laura Broekhuizen (PvdA)
• 2020 – heden  Gert Engelkens (PvdA)

Wat in ieder duidelijk naar voren komt, is dat de betreffende gemeentelijke afdeling al jaren niet goed functioneert. Kan de boel daar nou eindelijk eens gereorganiseerd worden en vooral aangestuurd door een deskundige wethouder?

---